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Deutsche Bank haftet wegen Täuschung über Maklerprovision

Es geht um eine von insgesamt 141 Wohnungen der Wohnanlage Metjendorfer Landstraße in Oldenburg, die allesamt ausschließlich von der Deutschen Bank durchfinanziert wurden.
Die Deutsche Bank bediente sich dazu der Kölner Firma CBS, welcher sie den “Vermittlerschlüssel 66 7” gab und wusste wiederum, dass die CBS sich der Mitarbeiter des Schaul-Vertriebs bediente, um die Wohnungen und die Finanzierungen der Deutschen Bank zu vermitteln.
Die CBS hatte die Schaul-Vertriebs-Mitarbeiter mit Hilfe eines sogenannten Objektspiegels (= ein einseitiger Handlungsfaden für die Vermittler) angewiesen, diese Wohnungen ausschließlich mit Deutsche Bank Finanzierungen der Filiale Stuttgart zu vermitteln. Der Prospekt stammte von der CBS, obwohl dort angegeben ist, dass der Bauträger die Prospektverantwortung trage und den Prospekt herausgegeben habe.
Das einzige was in Wahrheit vom Bauträger, der Firma Oetken aus Oldenburg stammt, sind die technischen Angaben zum Objekt. Wort für Wort alle anderen Angaben stammen ausschließlich von der CBS und ihrem Rechtsanwalt Eckart, die Anfang der 80er Jahre diese Betrugsmodelle gemeinsam erfanden, um hunderttausende zum eigenen Gewinn abzuzocken:
Eckart bekamt von jedem in die Höhe gejubelten Gesamtkaufpreis 1% plus MwSt., die CBS mit ihren Hintermännern Schweigert und Bündgen 4,6%, der Schaulvertrieb knapp 18,24% (zuzüglich der allein offen gelegten Außenprovision von 3,42%) und die Deutsche Bank rund 16%.
Mit anderen Worten: Je höher der Kaufpreis insbesondere mit Hilfe der “versteckten Innenprovision” kalkuliert wurde, desto höher waren die Gewinne für die oben genannten Teilnehmer an einem “organisierten Massenbetrug” (so der SPIEGEL in einem von der Hypo gerade noch vor der Veröffentlichung weggekauften, extrem belastenden Artikel, der der Kanzlei Fuellmich als Druckfahne vorliegt).
Der vorliegende Rechtsstreit wurde zu Lasten der Deutschen Bank entschieden, weil diese ihre Darlehensnehmer über die wahre Höhe der von ihnen für die Vermittlung der Wohnung zu bezahlenden Maklerprovision täuschen ließ, indem sie von insgesamt knapp 22 % nur 3,42 % offen legen ließ und weitere 18,24 % im Prospekt verstecken ließ.

Der Kläger wurde zwar auch über die wahre Rolle der CBS getäuscht und auch dieses war der Deutschen Bank positiv bekannt, und der Kläger wurde außerdem mit Wissen und Wollen der Deutschen Bank über die nachhaltig erzielbare Miete arglistig getäuscht. Darauf kam es aber für diesen Rechtsstreit nicht mehr an, weil schon auf der Basis der Täuschung über die Maklerprovision eine Entscheidung zu Lasten der Deutschen Bank möglich war.
Auch die Bewertung in den Entscheidungsgründen, wonach die Allzweck-Zeugin Rothärmel der Deutschen Bank widersprüchlich ausgesagt hat, trifft es auf den Punkt, wenngleich das Oberlandesgericht zu dem nicht wirklich zutreffenden (ist aber egal angesichts der sonstigen Meisterleistung) Ergebnis kommt, dass – trotzdem – die Beklagte den Beweis erbracht habe, dass ihr rechtzeitig eine Vollmacht vorgelegen habe.
Es gelangt allerdings zu diesem Ergebnis, weil es die üblichen Urkundenfälschungen der Beklagten mit “Rückdatierungen” der Urkundsdaten mit einbezieht, was im Ergebnis unserer Auffassung nach zwar fehlerhaft ist, aber nicht schadet, weil die Beklagte ja wegen Betruges haftet. Denn, so hält das OLG ab Seite 28 seiner Entscheidung fest, sämtliche gesicherten Ansprüche der Beklagten sind durch Aufrechnung des Klägers mit entgegengesetzten Schadensersatzforderungen erloschen. Das führt der Senat wie folgt (auszugsweise) aus: Ab S. 28 begründet der Senat im Einzelnen, dass in der Tat insoweit eine arglistige Täuschung vorliegt: Niemand habe angesichts dieser Prospektgestaltung und angesichts – einer maximal üblichen Maklerprovision von 5% bis 6% und – einer gemäß BGH NJW 88, 3012 ab 11,25% “gänzlich unüblichen” Maklerprovision (S. 31 unten der Entscheidung) damit rechnen können, dass hier eine Maklerprovision von insgesamt 22% (bzw. bezogen auf den reinen, um die weiteren Provisionen bereinigten Kaufpreis in Höhe von mehr als 30%) bezahlt werden musste.
“Es fehlt jede Erklärung dafür, weshalb der Markt bereit gewesen sein sollte, für Eigentumswohnungen eine Preis zu bezahlen, der den Sachwert von Grundstück und Baulichkeiten um mehr als 30% übersteigt” (Bl. 32, vorletzter Absatz der Entscheidung)
Die im Übrigen in allen CBS/SSB/KT-Prospekten identische Auflistung unter “VIII. Aufteilung des Gesamtaufwandes” (wo auch allerkleinste Provisionen exakt aufgedeckt werden, nur eben nicht die höchste von allen, die versteckte Innenprovision) “rief den Eindruck buchhalterischer Genauigkeit bis zur zweiten Stelle hinter dem Komma hervor. Die CBS und die weiteren, vom Erwerber zu bezahlenden Dienstleister haben ihre fachliche Qualifikation herausgestellt und damit den Eindruck erweckt, buchhalterischer Genauigkeit verpflichtet zu sein. In diesem Kontext durfte der Leser damit rechnen, über Bestandteile der Kalkulation, die für die Wertbemessung der Kaufsache von weit größerer Bedeutung sind, vollständig informiert worden zu sein. … Es gab eher besonderen Anlaß, die Innenprovision offen zu legen, um vorhersehbare Fehlvorstellungen beim Leser zu vermeiden.” (Bl. 32, 33 der Entscheidung).
Der Senat wendet sich dann der Arglist betreffend diese – vom BGH betreffend die streitgegenständliche CBS-Auflistung schon mit Urteil vom 28.07.05 festgestellte – Irreführung über die Innenprovision zu und stellt fest: “Die Umstände lassen auch den sicheren Schluß zu, dass den Initiatoren des Vorhabens, den Prospektverfassern und Verantwortlichen (die CBS, vgl. Urteil LG Köln vom 17.02.11) sowie den mit dem Vertrieb befaßtren Personen bewusst war, beim Erwerber die falsche Vorstellung hervorzurufen, er zahle neben der Außenprovision allenfalls im Verhältnis zum Gesamtaufwand geringfügige und deshalb nicht nennenswerte Entgelte für Vertrieb und Marketing, dass dem dem vorgenannten Personenkreis bewusst war, dass der Erwerber den Vertrag in Kenntnis der tatsächlichen Provisionen nicht abschließen würde.” (Bl. 33, Mitte der Entscheidung)
Der Senat hebt sodann auf S. 34 ab auf die Aussage der Zeugin Holzäpfel von der Deutschen Bank, wonach – entgegen dem vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrag der Deutschen Bank und ihres ebenso prozeßbetrügenden Rechtsanwalts Dr. Salger – die Höhe der Innenprovision sehr wohl bekannt war, und dass sie auch wusste, dass diese Innenprovision in der irreführenden Auflistung “VIII. Aufteilung des Gesamtaufwandes:” (“nicht transparent”, wie die Zeugin Holzäpfel in Tübingen und nochmals vor dem LG Gießen erklärte) enthalten war. Weiter führt der Senat auf Bl. 34 Mitte unter Inbezugnahme der Aussagen der Zeugin W. insbesondere vom 25.08.09 vor dem LG Frankfurt aus: “Die Aussage der Zeugin ergibt zudem, dass die dem Erwerber zugänglichen Informationen bewusst unvollständig waren, weil die Erwerber nicht wissen sollten, dass neben der Provision von 3% zuzüglich Mehrwertsteuer noch eine darüber hinausgehende Vertriebsprovision in der oben genannten Höhe zu zahlen war.”
Der Senat weist sodann darauf hin, dass die dem Erwerber zugänglichen Angaben “unter diesen Umständen so grob falsch (waren), dass es sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis von der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.” Weiter führt der Senat aus: “Da sich das Verhalten der für den Prospekt und für den Vertrieb Verantwortlichen nicht in einer bloßen Unterlassung erschöpft, kommt es nicht darauf an, ob ihnen seinerzeit schon bekannt war oder bekannt sein konnte, dass sie unter bestimmten Voraussetzungen zur Aufklärung über die Höhe der Innenprovision verpflichtet waren.” Auch am Verschulden besteht kein Zweifel ,wie der Senat sodann auf S. 35 feststellt, denn dass Angaben über Provisionen, wenn sie denn gemacht werden, richtig und vollständig sein müssen und nicht arglistig irreführend sein dürfen, war schon immer bekannt.

Urteil des OLG Oldenburg vom 28.02.11, Az. U 47/08 gegen Deutsche Bank

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