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Quellen

Befragung eines Sachverständigen zum Wert der Immobilien

Landgericht Traunstein, den 22.06.2012

Protokoll der öffentlichen Sitzung der 5. Zivilkammer



Gegenwärtig:

Richterin am Landgericht Dr. Nitzinger-Spann als Einzelrichterin
Von der Zuziehung eines Protokollführers wurde gem. § 159 Abs. 1 ZPO abgesehen.

In dem Rechtsstreit

Fischer, Pfaffing
– Kläger –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Rechtsanwaltskanzlei Dr. Fuellmich, Senderstraße 37, 37077 Göttingen,

gegen

Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, vertreten durch den Vorstand, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main
– Beklagte –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Salger Rechtsanwälte, Darmstädter Landstr. 125, 60598 Frankfurt,

wegen Vollstreckungsabwehrklage

erscheinen bei Aufruf der Sache:

1. Klägerseite: der Kläger persönlich mit Rechtsanwalt Dr. Fuellmich
2. Beklagtenseite: Rechtsanwalt Stritzke
3. Sachverständige: Sachverständiger Dipl.-Betriebswirt Täffner Bernd

Sitzungsbeginn: 10:00 Uhr
Der Klägervertreter übergibt die Originale und beglaubigten Abschriften der Schriftsätze vom 18.06.2012, vom 19.06.2012 und vom 20.06.2012 dem Gericht und dem Beklagtenvertreter.
Es erfolgt nun die Einvernahme des Sachverständigen.

Der Sachverständige Dipl.-Betriebswirt Täffner Bernd wurde zur Wahrheit ermahnt, darauf hingewiesen, dass die Aussage in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen u. U. zu beeiden ist und belehrt über die Bedeutung des Eides und die strafrechtlichen Folgen einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Eidesverletzung und einer vorsätzlichen Falschaussage sowie darüber, dass sich die Wahrheitspflicht auch auf die Angaben zur Person erstreckt. Der Sachverständige wurde darauf hingewiesen, dass das Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen zu erstatten ist.

Zur Person: Täffner Bernd, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstücksbewertung, … Jahre alt, …, mit den Parteien nicht verwandt und nicht verschwägert.

Zur Sache:

Hinsichtlich der Frage des Klägers zur Ermittlung des Ertragswertes muss ich anmerken, der Ertragswert soll zum Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbes führen. Ich darf daher nach dem Stichtagsprinzip nur die Tatsachen verwenden, die bereits zu diesem Zeitpunkt vorhanden waren. Ich konnte aber für den Stichtag keine für den Ertragswert relevanten Daten ermitteln, die auch einen Schluss dann auf den Verkehrswert zulassen würden. So waren weder der Liegenschaftszins noch die Bewirtschaftungskosten so ermittelbar, dass sie zu einer Feststellung des Ertragswertes hätten führen können.
Hinsichtlich der Ermittlung des Verkehrswertes ist mir – ich bin seit 1984 als Immobilienmakler tätig – aufgefallen, dass sich die Preise unterscheiden je nach dem, ob auswärtige Kunden über einen Strukturvertrieb eine Eigentumswohnung erwerben oder ob örtlich Ansässige am örtlichen Markt ein Wohnungseigentum erwerben.

Hierbei ist auffällig, dass die im üblichen Geschäftsverkehr erworbene Wohnung einen anderen Preis, nämlich einen geringeren Quadratmeterpreis aufweist. Ich habe bei meiner Nachfrage beim Gutachterausschuss die Auskunft erhalten, dass in der streitgegenständlichen Wohnanlage 130 Verkäufe getätigt wurden, alle zum ähnlichen Quadratmeterpreis. Ebenso gibt es eine weitere kleinere Wohnanlage in Worms Mitte, die auch zu einem ähnlichen Preis verkauft wurde, wobei ich nur Kenntnis davon habe, dass die streitgegenständliche Wohnanlage im Strukturvertrieb vertrieben wurde. Die zweite Anlage befindet sich in der Schwedenstraße. Ich habe sie ebenfalls meinem Gutachten zugrundegelegt. Ich weiß aber nicht, ob diese Anlage im Strukturvertrieb vertrieben wurde.
Ich habe mir dann des Weiteren die Mühe gemacht, die 1990 in die Zeitung gesetzten Angebot zum Verkauf von Wohnungseigentum am örtlichen Markt auszuwerten und musste hierbei feststellen, dass die Angebotspreise, die hier in den Inseraten enthalten waren, unter den Quadratmeterpreisen lagen, die beim Strukturvertrieb gezahlt wurden und zwar alle. Hierbei muss man aber berücksichtigen, dass es sich bei den Inseraten nur um Angebotspreise handelt, so dass meistens der wirkliche Erwerbspreis darunter liegt. Dies gilt vor allem für den Bereich der Weiterverkäufe. Ebenso muss man berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Wohnung sich in einer Wohnungseigentumsanlage befindet, die von eingeschränkter Bauqualität ist.
So konnte ich feststellen, dass die streitgegenständliche Wohnung sehr hellhörig ist. Ebenso wurden die Balkone erst nachträglich angebracht.
Auch dies wäre zu berücksichtigen, so dass, wenn man ähnliche Bauqualität nehmen würde, wohl auch die Erwerbspreise weiter nach unten gehen würden, so dass der Abstand zwischen dem Preis, der für die streitgegenständliche Wohnung gezahlt wurde, und den Preisen, die für örtliche Objekte gezahlt würden, im üblichen Geschäftsverkehr noch weiter differieren würden.
Hinsichtlich des Quadratmeterpreises, der beim Erstverkauf im üblichen Geschäftsverkehr gezahlt wird, ist das arithmetische Mittel anzusetzen, dass ich auf Seite 11 meines Gutachtens ermittelt habe in Höhe von 1.483,00 € pro Quadratmeter, wobei anzumerken ist, dass dies wohl für eine bessere Bauqualität und Lage anzusetzen ist, so dass wohl eine Abweichung nach unten angemessen wäre.

Auf Nachfrage des Klägervertreters:

Mit dem Gutachten Maier stimme ich in mehreren Punkten nicht überein.

Auf Nachfrage des Gerichtes, ob ein eventueller Abschlag prozentual auszudrücken sein könnte, erklärt der Sachverständige:

Mein Bauch gibt mir hier einen gewissen Wert vor. Ich kann ihn aber bisher noch nicht rational begründen, so dass ich gerne eine rationale Begründung, sofern ich sie finde, nachreichen würde.

Auf Nachfrage des Klägervertreters:

Bei den Preisen für strukturvertriebene Immobilien und im üblichen Geschäftsverkehr örtlich vertriebene Immobilien besteht ein erheblicher Unterschied, der meines Erachtens nicht nachvollziehbar ist.

Auf Nachfrage des Klägervertreters:

Die normale Provision eines Maklers beträgt 3 bis 6 %. Bei Bauträgern ist die Marge etwas höher. Sie beträgt ca. 10 %, da die Bauträger auch das Finanzierungsrisiko mittragen. Die 10 % und auch die 6 % beziehen sich dabei auf den reinen Kaufpreis.

Auf Nachfrage des Klägervertreters:

Eine Provision von 30 oder 40 % wäre auf dem normalen Markt nicht durchsetzbar.

Auf Nachfrage des Klägervertreters:

Hinsichtlich des Gutachtens des Sachverständigen Herrn Maier (Anlage K 61) habe ich mehrere Bedenken. So ist meines Erachtens der erste Weg, dass man den gezahlten Kaufpreis durch die Quadratmeter dividiert und damit den Quadratmeterpreis ermittelt und so auch den Verkehrswert feststellen kann über geeignete Vergleichspreise. Was mir in dem Gutachten auffällt ist, dass der Gutachter hinsichtlich geeigneter Verkaufspreise auf Seite 7 des Gutachtens anmerkt, es wären keine zum Preisvergleich geeigneten Verkaufsvergleichspreise verfügbar.
Hätte Herr Maier beim Gutachterausschuss nachgefragt, so hätte er die entsprechenden Preise für die Wohnanlage erhalten. Wenn er formal Einsicht in die Kaufpreissammlung erhalten hätte, hätte er feststellen können, dass 130 gleichartige Wohnungen hierzu den entsprechenden Preisen verkauft wurden. Etwas anderes ist, wie man diese Preise dann bewertet.

Hinsichtlich des Ertragswertverfahrens möchte ich anmerken, dass er hier das Stichtagsprinzip nicht genau genug beachtet hat. Wenn man im Literaturverzeichnis dieses Gutachtens nachliest (Seite 28 des Gutachtens), so hat er als Wertermittlungsliteratur Sprengnetter das Standardwerk verwendet, aber jeweils in der Ausgabe 2008. Unserer Immobilienerwerb rührt aber aus dem Jahr 1990. Ich habe hier eine entsprechende Tabelle aus Sprengnetter aus dem Jahre 1999 und hier sieht man, dass ein Liegenschaftszins für 5 bis 8 Wohneinheiten in einer Wohnungseigentumsanlage mit 4 % angesetzt ist, wobei bei dieser Tabelle angemerkt ist, dass dies nur für unvermietete, normalerweise eigengenutzte Wohnungen gilt und nur für den Zweiterwerb. Für den Ersterwerb ist diese Tabelle also grundsätzlich nicht anwendbar.
Des Weiteren war im Jahre 1990 noch überhaupt kein Liegenschaftszins so ausgewiesen, vielmehr hat Klaiber in seinem Standardwerk angegeben, dass Fingerspitzengefühl hier erforderlich sei und es im Ermessen des Sachverständigen liegt, einen Liegenschaftszins festzustellen. Dieses Ermessen muss dabei begründet werden und würde wohl auf Grundlage von Erkenntnissen des örtlichen Marktes gebildet werden.

Auf Nachfrage des Klägervertreters:

Hinsichtlich des im Gutachten Maier festgestellten Wertes einer entsprechenden Wohnung in Höhe von 36.700,00 € möchte ich anmerken, dass ich die Wohnung nicht für mehr Geld gekauft hätte.

Anmerkung des Gerichtes:

Dividiert man den im Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswert aus dem Gutachten Maier (Anlage K 61) durch die Quadratmeterzahl der Wohnung, nämlich hier 36 (vgl. Seite 16 des Gutachtens), so kommt hier ein Quadratmeterpreis von 1.019,44 € pro Quadratmeter.

Auf Nachfrage des Gerichtes erklärt der Sachverständige:

Bei einem Quadratmeterpreis von 1.019,44 € pro Quadratmeter regt sich bei dieser Bauqualität kein Widerspruch in mir.

Nach Diktat genehmigt.
Auf nochmaliges Vorspielen wird verzichtet.
Beeidigungsanträge werden nicht gestellt.
Beschlossen und verkündet:
Der Sachverständige bleibt unbeeidigt und wird um 11.10 Uhr entlassen.
Der Sachverständige bittet um die Erteilung einer Abschrift der Entscheidung.

Der Klägervertreter erklärt:

Zum Beweis dafür, dass die Innenprovision gezielt vor den Erwerbern versteckt werden sollte, berufe ich mich auf das Zeugnis Grüner, Bündgen, Winterstein, Mathieu und Ralf, bereits benannt.
Zum Beweis dafür, dass die SSB entgegen den Prospektangaben weder unabhängig noch ausschließlich die Interessen der Darlehensnehmer wahrnehmen konnte und auch nichts mit dem Prospekt zu tun hatte, berufe ich mich auf das Zeugnis Mathieu, Winterstein und Bündgen, alle bereits benannt.

Der Beklagtenvertreter beantragt eine Schriftsatzfrist zur Stellungnahme zu den drei heute überreichten Schriftsätzen und den Beweisanträgen.
Beschlossen und verkündet:
Dem Beklagtenvertreter wird Schriftsatzfrist bis 27.07.2012 gewährt.
Termin zur Verkündung einer Entscheidung wird bestimmt auf Freitag. 24. August 2012.10.00 Uhr, Sitzungssaal B141/1.
gez.
Dr. Nitzinger-Spann Richterin am Landgericht
gez.
Zuckowski, JAng
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle zugleich für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Übertragung vom Tonträger.
Der Tonträger wird frühestens 1 Monat nach Zugang des Protokolls gelöscht.

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