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Aus der jahrelangen Zusammenarbeit der Deutschen Bank mit der SSB/CBS/KT ergeben sich die eigentlichen Probleme dieser Betrugsfälle.
Sie betreffen zum einen die
Darlehensfalschberatung durch die SSB/CBS/KT. Denn als Erfüllungsgehilfen der Deutschen Bank machte die SSB/CBS/KT falsche, weil viel zu niedrige, Angaben zu den Zinskosten.
Sie betreffen im weiteren den
Betrug der von der Darlehensvermittlerin SSB/CBS/KT der Deutschen Bank eingeworbenen Darlehensnehmer über die wahre Rolle der vorgeblichen Treuhänder und über
 die wahre Höhe der mitfinanzierten sogenannten „versteckten Innenprovision“.
Zu guter Letzt ergibt sich aus dem
Zusammenwirken der Deutschen Bank mit der SSB/CBS/KT ein kollusiv begangener Vollmachtsmissbrauch.

Nachfolgend beschreiben die Zeugenaussagen detailiert das
Zusammenwirken der Deutschen Bank mit dem Scheintreuhänder SSB/CBS/KT.
Auszüge aus den Beweisaufnahmen

Zeugenaussagen zur Geschäftsanbahnung und der Art der Zusammenarbeit mit der SSB/CBS/KT


Laut eigenen Angaben hat die SSB/CBS/KT in den 80er und 90er Jahren pro Jahr zwischen 15 und 25 Objekte nach dem vorliegenden Betrugsmodell bearbeitet. Zudem gab es für die SSB/CBS/KT zwei Kreditinstitute mit denen sie hauptsächlich zusammengearbeitet haben. Das war die damalige Hypo Vereinsbank und die Deutsche Bank.
Aus dieser engen Zusammenarbeit ergab sich ein routinierter, immer gleicher Ablauf in der Bearbeitung neuer Immobilienobjekte.
Die SSB/CBS/KT nahm Kontakt zur Deutschen Bank auf, stellte mit den von ihr selbst gefertigten Prospektunterlagen der Deutsche Bank die Objekte vor, äußerte Vorstellungen zur Art der Finanzierung und die Deutsche Bank fasste alles in einer Grundsatznotiz zusammen. Die Deutsche Bank reservierte Kontonummern für die zukünftigen Erwerber, denn eine Finanzierung über eine andere Bank kam nicht in Frage.

Beachtenswert

  • Die SSB/CBS/KT trat an die Deutsche Bank heran, nicht der Bauträger
  • Alle Absprachen erfolgten zwischen der SSB/CBS/KT und der Deutschen Bank
  • Die Deutsche Bank wußte dass ein Strukturvertrieb die zukünftigen Erwerber anwerben würde und die SSB/CBS/KT diesen steuerte
  • Die Deutsche Bank informierte die SSB/CBS/KT über die Finanzierungszusage und löste damit bewußt den Vertrieb der Wohnungen aus
  • Der Bauträger hat keinen Kontakt mit der Bank
  • Die Deutsche Bank hat für die zukünftigen Erwerber Kontonummern reserviert
Aus der Beweisaufnahme am LG Frankfurt (➥)

„Es wurde angefragt von Seiten der Treuhandfirma (CBS/SSB bzw. KT), ob wir Finanzierungen übernehmen. In den Prospekten war die Gesamtkonzeption dargestellt, wie es gewünscht wäre, zu finanzieren.

Zeugin H. von der Deutschen Bank

Der Ablauf gestaltete sich immer nahezu gleich. Immer wurden zunächst die Prospektunterlagen eingereicht und dann die Grundsatznotiz erstellt. Wir haben uns auch mit den Mitarbeitern der CBS getroffen, schwerpunktmäßig mit dem Herrn Bündgen und den Gebrüdern Schweigert.

Zeugin H. von der Deutschen Bank
Aus den Beweisaufnahmen am LG Oldenburg (➥) und am LG Frankfurt (➥)

Ich kann bestätigen, dass es regelmäßig so war, dass die Objekte von Herrn Bündgen oder Herrn Schweigert vorgestellt wurden, dass ein Prospekt vorlag sowie die Vertragsunterlagen und die Beklagte oder auch andere Banken gefragt wurden, ob sie Finanzierungen übernehmen wollten. Es ist weiter richtig, dass dann die Eckdaten festgehalten wurden und Eingang in eine sogenannte Grundsatznotiz fanden.

Zeuge S. von der Deutschen Bank

Herangetreten mit der Nachfrage um Finanzierungen ist aber - wenn die CBS bzw. die SSB oder KT eingeschaltet war - immer eine dieser Firmen, nicht der Bauträger.

Zeugin H. von der Deutschen Bank
Aus der Beweisaufnahme am LG Frankfurt (➥)

Auf die Frage: Wussten Sie, dass die CBS den Schaulvertrieb eingeschaltet hatte, und dass, wenn Fragen an den Vertrieb zu stellen waren, diese über die CBS erfolgten? Antwort der Zeugin: Wir wussten, dass grundsätzlich der Schaulvertrieb eingeschaltet war.

Zeugin H. von der Deutschen Bank

Bevor eine Finanzierungszusage wie die Anlage K raus ging, wurde mit der CBS bzw. SSB oder KT telefoniert und die Zusage der Finanzierung des Objektes vorab mitgeteilt. Zum Teil wurden auch die Bauträger informiert, ich weiß das aber nicht mehr 100 %-ig genau. Ich würde sagen, dass die CBS nach einer solchen mündlichen Zusage das Objekt in den Vertrieb gegeben hat.

Zeugin H. von der Deutschen Bank
Aus den Beweisaufnahmen am LG Frankfurt (➥), am OLG Naumburg (➥) und am AG Marburg (➥)

Auf die Frage des Klägervertreters, ob das „Schema-F-Konzept“ immer mit der Bank besprochen worden ist, antwortet der Zeuge:
Ja, gerade die Abwicklung musste vorbesprochen werden. Für das komplette Objekt waren beispielsweise die Konten reserviert.

Zeuge B. von SSB/CBS/KT

Wir haben aus Gründen der Organisation und Übersichtlichkeit für dieses Bauvorhaben Kontonummern reserviert, und zwar für die Darlehensverträge mit den Endabnehmern.

Zeuge S. von der Deutschen Bank

Es war so, dass Kontonummernkreise reserviert wurden. Darunter versteht man, dass die ersten zwei oder drei Ziffern einer siebenstelligen Kontonummer schon vorgegeben waren. Die Konten waren damit noch nicht eröffnet, sondern nur die Kontonummern reserviert.

Zeugin R. von der Deutschen Bank

Nach der Globalzusage der Deutschen Bank startete die SSB/CBS/KT den Vertrieb


Die Globalzusage versandte die Deutsche Bank nur der Form halber an den Bauträger. Im P.S. der Globalzusage war der wahre Empfänger vermerkt, die SSB/CBS/KT.
Denn nur die SSB/CBS/KT war als Initiator, Konzeptionär und Finanzierungsvermittler mit der Deutschen Bank im Gespräch.
Auch das Prospekt fertigte nicht der Bauträger sondern Wort für Wort die SSB/CBS/KT.
Dagegen waren im Prospekt die Rollen ganz anders beschrieben, so war als Finanzierunsgvermittler z.B. der Bauträger benannt.
Im Prospekt, übrigens das Prospekt, welches der Deutschen Bank bei den Erstabsprachen immer bereits zur Verfügung stand, wird dagegen explizit betont, dass die SSB/CBS/KT nichts mit dem Inhalt des Prospektes oder der Konzeption zu tun hat. Im Wortlaut heißt es dort:
„Der Abwicklungsbevollmächtigte wird ausschließlich im Auftrag der zukünftigen Erwerber tätig werden. Er hat weder bei der Konzeption noch bei der Erstellung dieses Prospekts mitgewirkt“
In Wahrheit aber war die SSB/CBS/KT, entgegen diesen Zusicherungen Darlehensvermittlerin der Deutschen Bank mit eigener Vermittlernummer und stand also in deren Lager und somit auf der Gegenseite des Geschäftes.

Beachtenswert

  • Die SSB/CBS/KT war aktiv als Initiator, Konzeptionär und Vermarkter
  • Das der Deutschen Bank bekannte Prospekt verschleiert die Rolle der SSB/CBS/KT
  • Die SSB/CBS/KT hat den Prospekt erstellt und die Bauträger als Herausgeber deklariert
  • Das Bemühen der SSB/CBS/KT den Ablauf und die Rollenverteilung der Akteure nach außen rechtlich einwandfrei abzubilden, zeigt den Vorsatz und den wissentlich begangenen Betrug.
  • Die Erwerber mussten bei der Deutschen Bank finanzieren - der Vertrieb hat in der Objektübersicht die Rahmendaten der Enderwerberfinanzierung bei der Deutschen Bank erhalten und war durch Schulungsanweisungen der SSB/CBS/KT instruiert alternative Hausbankfinanzierungen nicht zuzulassen.
Aus der Beweisaufnahme am LG Frankfurt (➥)

Die Erteilung der Grundsatzzusage war eine wesentliche Vertriebsvoraussetzung. Das Schreiben vom 23.11.1992 stellt eine solche Grundsatzzusage dar.

Zeuge B. von der SSB/CBS/KT

Auf die Frage, ob ein Objekt in den Vertrieb gegeben worden ist, bevor die Finanzierungszusage erfolgt war, antwortet der Zeuge:
In der Regel nicht, nein. Sonst hätten wir ja den schwarzen Peter in der Hand gehabt. Der erste Schritt zum Kauf war ja die Finanzierung des Einzelnen.

Zeuge B. von der SSB/CBS/KT

Hausbankfinanzierungen sind generell zu vermeiden und werden nur in absoluten Ausnahmefällen nach vorheriger Rücksprache mit dem Abwicklungsbeauftragten gegebenenfalls akzeptiert. Die Praxis zeigt, daß keine der oben angesprochenen Schwachbonitäten mit angekündigter Hausbankfinanzierung abwickelbar ist.

aus einer internen Schulungsunterlage für die Vertriebsleute der SSB/CBS/KT
Aus der Beweisaufnahme am LG Frankfurt (➥)

Ich glaube, ich habe schon einmal an anderer Stelle ausgesagt, dass auf einem der Richt­feste einige der Herren von der CBS direkten Kontakt zu den Herren von der Firma Oetken gesucht hatten und sie gefragt haben, ob sie in Zukunft nicht selber Objekte bei der CBS einreichen wollen. Es waren ca. 17-18 Bauträger, die Objekte eingebracht haben, der Vertrieb brauchte ja ständig Futter.

Zeugin W. von der SSB/CBS/KT

Der Zeugin wird nunmehr Seite 50 und 51 des Prospektes vorgehalten. Antwort der Zeugin: Dort ist zwar als Prospektherausgeber und Prospektverantwortlicher und als Konzeptionär die Martin Oetken GmbH & Co. KG genannt. In Wahrheit war jedoch die CBS Pros­pektherausgeber und Konzeptionär und nicht der dort genannte Bauträger.

Zeugin W. von der SSB/CBS/KT
Aus den Beweisaufnahmen am LG Oldenburg (➥) und am LG Oldenburg (➥)

Mit der Endfinanzierung der Erwerber hatten wir nichts zu tun. Darum hat sich damals die CBS gekümmert,

Zeuge B., Geschäftsführer eines Bauträgers

Die Konzeption hat die CBS vorgenommen. Hiermit hatte die Firma Oetken (Bauträger) nichts zu tun, sie war, wie ich eben angesprochen habe, hierfür 'zu dumm'. Wir haben uns auf die eine Bauleistung beschränkt und diese Kosten sowie die Kosten des Grundstücks gegenüber der CBS geltend gemacht. Auch die prospektierten Mieteinnahmen hat die CBS angesetzt. Hierauf hatte die Firma Oetken keinerlei Einfluss.

Zeuge B., Mitarbeiter der Bauträgerfirma Oetken
Aus der Beweisaufnahme am LG Oldenburg (➥)

Wie ich bereits eben erwähnt habe, hat die CBS den Vertrieb bereit gestellt. Um diesen mussten wir uns nicht kümmern. Wir hatten auch zu den Erwerbern keinen Kontakt. Die Firma Oetken musste sich auch nicht um die Erwerberfinanzierung kümmern.

Zeuge M., Mitarbeiter der Bauträgerfirma Oetken

Wenn mir Seite 50 des Prospektes vorgehalten wird, so kann ich hierzu Folgendes sagen: Dort ist als Prospektherausgeber die Firma Martin Oetken GmbH & Co. KG genannt. Es ist auch richtig, dass wir den Prospekt gegenüber der CBS bezahlen mussten. Den Prospekt erstellt hat aber die Firma CBS. Nach meiner Erinnerung war es so, dass es in der Aufstellung der Kosten im Prospekt eine Position Prospekterstellung gab und diesen Anteil, den wir verauslagt haben, haben wir als Kosten dann auch erstattet bekommen.

Zeuge B., Mitarbeiter der Bauträgerfirma Oetken

Die sittenwidrige Überteuerung wurde verschleiert


Genau wie für die Feststellung der sittenwidrigen Überteuerung ist für die Feststellung des Wuchers die allein relevante Bezugsgröße der reine Kaufpreis. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist bezogen auf diesen reinen Kaufpreis 6% als Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie maximal üblich, 3% (plus MwSt.) gelten als günstig. Deshalb wurde hier die Gesamtmaklerprovision von der SSB/CBS/KT künstlich aufgespalten in eine scheinbar günstige, den Darlehensnehmern als abschließend mitgeteilte „Außenprovision“ und die den Löwenanteil an dieser Maklerprovision ausmachende, aber natürlich niemandem zumutbare „versteckte Innenprovision“ in Höhe von 18,24% des Gesamtkaufpreises, bzw. mehr als 30% des reinen Kaufpreises.

Beachtenswert

  • Entgegen eigener Bekundungen wußte die Deutsche Bank von Beginn an, dass es eine versteckte Innenprovision für den Vertrieb gab.
  • Die Deutsche Bank kannte auch aus Gesprächen mit ausgewählten Mitarbeitern der SSB/CBS/KT die genaue Höhe der Innenprovision.
  • An dem Mißbrauch der Vollmacht durch den sogenannten Treuhänder, die SSB/CBS/KT, verdiente die Deutsche Bank beträchtlich mit. Zum einen an der Finanzierungsvermittlungsprovision, die die Deutsche Bank nicht nur sparte sondern die verteuernd die Darlehenssumme erhöhte.
  • Am meisten verdiente die Deutsche Bank jedoch an der Verteuerung der Darlehen durch die versteckte Innenprovision, die 18,4 % des Gesamtpreises ausmachte.
Aus den Beweisaufnahmen am LG Frankfurt (➥) und am OLG Celle (➥)

Mir war schon klar, dass der Gesamtaufwand für die von der Bank finanzierten Wohnungen 20 % bis 30 % oder auch 40 % über dem Verkehrswert lag

Zeuge K. von der Deutschen Bank

Die Innenprovision war mit Prozentsatz nicht im Prospekt aufgeschlüsselt, sie war aber enthalten in einer Position „Verkaufspreis Grundstück“ oder so ähnlich.

Zeugin H. von der Deutschen Bank

Wenn ich der CBS zugesagt hatte, dass ich die Käufer finanzieren würde, war ich natürlich daran interessiert, möglichst viele Käufe zu finanzieren.

Zeuge K. von der Deutschen Bank
Aus der Beweisaufnahme am LG Frankfurt (➥)

Nach außen bekannt war nur eine Außenprovision in Höhe von 3 %, die auch für den Kunden ersichtlich war. Der Kunde sollte nicht wissen, dass noch eine darüber hinausgehende Vertriebsprovision in der oben genannten Höhe zu zahlen war.

Zeugin W. von der SSB/CBS/KT

Ich hatte hinter mir eine Liste mit Vertriebsmitarbeitern, mit denen man sozusagen offen reden konnte und die man über die Vertriebsprovision informieren durfte.

Zeugin W. von der SSB/CBS/KT
Aus der Beweisaufnahme am LG Frankfurt (➥)

Die Vertriebsprovision (versteckte Innenprovision) musste ja für unsere Bauträgerkalkulation einkalkuliert werden, in diesem Rahmen habe ich dann mit den genannten Personen (Mitarbeiter der Deutschen Bank) über die Vertriebsprovision gesprochen, allerdings nicht mit Frau Rothärmel, die im Innendienst tätig war. Gesprochen habe ich meistens mit Herrn Klein, entweder mit ihm allein oder mit Frau Holzäpfel und Herrn Klein gemeinsam, die seine rechte Hand war.

Zeugin W. von der SSB/CBS/KT

Es gab damals zwei hauptfinanzierende Banken, einmal die Hypo Vereinsbank und einmal die Deutsche Bank, bei der Frau Rothärmel, Frau Holzäpfel und Herr Klein Ansprechpartner waren. Mit denen konnte man offen über die Vertriebsprovision (versteckte Innenprovision) sprechen, die haben ja auch die Vertriebsprovisionen überwiesen.

Zeugin W. von der SSB/CBS/KT
Aus den Beweisaufnahmen am LG Oldenburg (➥) und am LG Frankfurt (➥)

Die genaue Höhe der Provision kannte man natürlich nur dann, wenn man auch Einblick in die Bauträgerfinanzierung hatte. Es war uns aber durchaus bewusst, dass auch der Vertrieb nicht umsonst arbeitete und eine solche Provision erhielt. Es war auch nicht ungewöhnlich, wenn sie sich zwischen 15 und 20 % bewegte.

Zeuge S. von der Deutschen Bank

Uns, d. h. der Deutschen Bank, war bekannt, dass eine Vertriebsprovision bezahlt werden muss, explizit die detaillierte Höhe war uns nicht bekannt, lediglich die Größenordnung so zwischen 16 und 18 %. Jedenfalls war dies Herrn Klein und mir bekannt.

Zeugin H. von der Deutschen Bank
Aus den Beweisaufnahmen am LG Frankfurt (➥) und am LG Würzburg (➥)

Wenn die Höhe der Provisionen gegenüber den Kunden offen gelegt worden wäre, so hätte man einen erheblichen Wettbewerbsnachteil gegenüber denjenigen Wettbewerbern in Kauf nehmen müssen, die diese Provisionen nicht gesondert ausgewiesen hatten. ...

Zeuge B. von der SSB/CBS/KT

Ja, ... Mit hoher Wahrscheinlichkeit kam damals diese Frage, ob die Innenprovision gesondert ausgewiesen werden müsse, von einem der Konzeptionäre, nämlich Herrn Hermann, Herrn Schweigert oder Herrn Zelder. In dem Prospekt musste damals mit aufgenommen werden, was rechtlich notwendig war. Das wollten auch die Schauls so. Soweit es rechtlich möglich war, sollten allerdings diejenigen Dinge, die unangenehm waren, nicht mit aufgenommen werden, so war das auch mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der Innenprovision.

Zeuge B. von der SSB/CBS/KT
Aus der Beweisaufnahme am LG Oldenburg (➥)

Die GbR hat damals das Grundstück gestellt und die Wohnungen erstellt und dann noch verschiedene Leistungen im Rahmen dieses Bauherrenmodells erbracht. Einge davon waren reine Papierleistungen, standen also nur auf dem Papier. Insbesondere eine Finanzierungsvermittlung haben wir nicht erbracht.

Zeuge B., Geschäftsführer eines Bauträgers
Aus der Beweisaufnahme am LG Oldenburg (➥)

Herr Hermann hat uns nicht die Kosten für den Vertrieb offen gelegt. Die Firma CBS arbeitete mit einer Vertriebsgruppe zusammen. Welche das war, hat sie uns gegenüber aber nicht offen gelegt. Ich meine mich zu erinnern, dass der Vertrieb richtig viel Geld bekam. Ich meine, es handelte sich um eine Größenordnung von um die 30%.

Zeuge B., Mitarbeiter der Bauträgerfirma Oetken

Das Grundstück gehörte der Firma Oetken. Wir haben dann gegenüber der Firma CBS ein Angebot gemacht für die Grundstückskosten und die Baukosten. Dieses ging dann an die CBS. Diese hat dann Aufschläge für alles Mögliche, was noch dazukam, ermittelt und einen Gesamtpreis veranschlagt. Ich habe dann Herrn Hermann (einer der drei Konzeptionäre der CBS) auch befragt, wie sich dieser Gesamtpreis zusammensetzt, insbesondere welche Aufschläge im Einzelnen vorgenommen wurden. Dies hat mich interessiert, nicht zuletzt deshalb, weil ich auch dachte, dass das, was die CBS könne, wir – in Zukunft – ebenfalls alleine könnten. Herr Hermann hat dies sofort abgeblockt, mir keine näheren Informationen darüber erteilt und sinngemäß gesagt: 'Du bist zwar ein sehr guter Architekt, und kannst gute Häuser bauen, für das Andere bist du aber zu dumm.' Anschließend habe ich nicht mehr nachgefragt.

Zeuge B., Mitarbeiter der Bauträgerfirma Oetken
Aus der Beweisaufnahme am LG Oldenburg (➥)

Es ist richtig, dass dort unter a) der Vertrieb neben Kosten für Grundstück und Gebäude sowie Marketing aufgeführt wird und hierfür insgesamt 76,7 % des Erwerbspreises angesetzt werden. Wir wussten, wie hoch sich unsere eigenen Kosten beliefern und konnten daher relativ leicht errechnen, wie viel für den Vertrieb zusätzlich auf unsere Kosten aufgeschlagen wurde. Dies war nach meiner Erinnerung beträchtlich. Wie ich eben gesagt habe, dürften es sich um 30% nach meiner Erinnerung gehandelt haben. Ich weiß es allerdings nicht mehr, ob es 30% der 76,7 % oder 30 % des Gesamtaufwandes für den Erwerber waren.

Zeuge B., Mitarbeiter der Bauträgerfirma Oetken
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