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Das Betrugsmodell

Der Überblick

Über 300.000 möglicherweise bis zu 1 Million Menschen sind in den 1990er Jahren Opfer dieses Betrugskonzeptes geworden.

  • Die Steuerberater Robert Schweigert und Wolfgang Bündgen sowie der Münchner Rechtsanwalt Dietrich K. Eckart hatten gemeinsam Anfang der 1980er Jahre die Geschäftsidee, vollfinanzierte Wohnanlagen als Altersvorsorge- und Steuersparmodelle zu konzipieren und zu vermarkten.
    Tatsächlich kalkulierten sie auf die reinen Wohnungs-Kaufpreise, der ihnen zuarbeitenden Bauträger, eine Vielzahl vollkommen sinn- und wertloser Provisionen und Gebühren für sich selbst und ihre Geschäftspartner, so auch die Kreditinstitute. Diese Provisionen und Gebühren verdoppelten in ihrer Summe den Kaufpreis der Immobilie.
    Um sich derart dreist bedienen zu können, erschlichen sie sich mit falschen Zusicherungen über einen Treuhandvertrag mit Vollmacht die Bevollmächtigung durch die Erwerber.
  • Hauptsächlich agierten die Firmen der Steuerberater Schweigert und Bündgen mit ihren Steuerberatungsgesellschaften SSB/CBS/KT mit diesem Betrugskonzept am Markt. Aber dieses Erwerbermodell, auch Treuhand- oder Vollmachtsmodell genannt, fand bald Nachahmer, so dass auch andere Unternehmen als Initiatoren, Konzeptionäre und Scheintreuhänder ihre betrügerischen Geschäfte abwickelten.
  • Die Verbraucherschutzzentrale schätzte die Anzahl der betrogenen Erwerber zwischen mindestens 300.000 und 1.000.000.
  • Nach eigenen Angaben hat die Hypovereinsbank 108.000 Finanzierungen nach diesem Treuhandmodell durchgeführt.
  • Die Hypovereinsbank führte die Firmen von Bündgen und Schwieger als Profivermittler, die Deutsche Bank gab ihnen einen eigenen Vermittlerschlüssel.
  • Die Bundes- und Landesnotarkammern warnten seit 1984 die Notare vor der Beurkundung dieser Verträge, die auch „Selbstentmündigungspakete“, bzw. „aufgedrängten Vollmachten“ genannt wurden. Dennoch haben sich überall in Deutschland Notare als „Mitternachtsnotare“ verdingt und diesen Betrug mit ermöglicht.
  • Das die deutsche Politik sich diesem Betrug in seiner Komplexität und diesen Dimensionen niemals konsequent annahm, ist erschreckend, weil sie sich damit indirekt auf die Seite der Betrüger stellt.
    Geradezu ungeheuerlich ist die Arroganz und Niedertracht der damaligen Justizministerin Zypries.
    Diese sagte 2004 wörtlich in einem Interview der Welt: „Der Reiz des Steuersparens war eben vielfach stärker ausgeprägt als eine nüchterne Abwägung der wirtschaftlichen Risiken.“
    Offensichtlich hat sie die Komplexität dieses Betruges intellektuell nicht durchdringen können. Um so leichter fällt es ihr dagegen Menschen zu diffamieren, die staatliche Steuerregularien nutzen und bereit sind zu investieren.
  • Der Strukturvertrieb der Gebrüder Schaul arbeitete bei der Erwerberakquise nicht nur mit manipulierten Ertragsberechnungen. Sie waren unter anderem geschult und angehalten, Hausbankfinanzierungen zu untersagen. Die Objekte wurden in aller Regel exklusiv von einer Bank durchfinanziert. Eine Hausbankfinanzierung hätte schnell die Überteuerung der Immobilie zu Tage gefördert und den Betrug vereitelt.
  • Die wohl größte und bedeutendste Schützenhilfe erhielten die beteiligten Banken, die übrigens von Beginn an in voller Kenntnis diesen Betrug mit getragen haben, von der hier höchsten rechtlichen Instanz – dem Bundesgerichtshof. Der damalige Vorsitzende Richter Gerd Nobbe erlangte zweifelhafte Beachtung, als er ab 2002 den Banken zugestand ein Verbotsgesetz zu umgehen. Tatsächlich gewährte er den Banken die Möglichkeit, § 134 BGB zu umgehen, wenn sie den Nachweis erbrachten, daß sie sich bei Darlehensvertragsschluß anhand einer notariellen Vollmachtsausfertigung von der Bevollmächtigung der Treuhänder überzeugten.
    Gerd Nobbe ist übrigens nach seinem Ausscheiden als Richter beim BGH im Jahr 2009 von der im Juli 2007 von Unternehmen aus dem Bereich „Non-Performing Loans“ gegründeten „Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e.V.“ (BKS) zum Ombudsmann der Vereinigung benannt worden. Quellenlink: (➥)

Das Erwerbermodell im Detail unter Mitwirkung der Deutschen Bank AG

Nur das Zusammenwirken der verschiedensten Aspekte des von der Firma SSB/CBS/KT GmbH entwickelten Betrugsmodells, ermöglichten letztendlich die Umsetzung am Markt.

Der Strukturvertrieb

Der Vertrieb, also das Werben um Käufer, erfolgte durch den Strukturvertrieb der Gebrüder Schaul. Er war bekannt und berüchtigt für einen extrem aggressiven Verkauf. Haustürsituationen, falsche Versprechungen und die Abwicklung in höchster Eile gehörten zum Alltag.

Die Treuhandvollmacht

Die Treuhandvollmacht, mit der jeder Käufer einen Treuhänder bestellte, war zentrales Element des Betruges. Diese Vollmacht verschleierte, dass Inititator, Konzeptionär, Vermarkter und Treuhänder ein und die selbe "Person" waren, nämlich die Firma CBS GmbH aus Köln.

Die Verschleierung

Hätten die Käufer Kenntnis über die ca. 30 % hohe Innenprovision der Firma CBS und den 8 % Finanzierungsprovision der Deutschen Bank gehabt, wären sie dieses Geschäft vermutlich niemals eingegangen. Nur die Verschleierung und Täuschung über diesen Wucher machten den Betrug möglich.

Die exklusive Bank

Die Deutsche Bank finanzierte die Wohnanlagen exklusiv. D.h. schon der Vertrieb orientierte auf und warb mit der Deutschen Bank als Finanzierer. Eine Hausbank hätte eine echte Einwertung vorgenommen und festgestellt, dass der zu finanzierende „Gesamtkaufpreis“ überteuert war.

Der Ablauf war stets identisch

Routiniert, gleich der umgangssprachlichen Beschreibung „Schema F“ wurden die Vorabsprachen zu jedem Bauprojekt zwischen den Vertretern der SSB/CBS/KT und der Deutschen Bank geführt.

Jede neu von der Deutschen Bank zu finanzierende CBS-Wohnanlage stellte die SSB/CBS/KT der Deutschen Bank zusammen mit allen Prospekten und Vertragswerken vor und verhandelte sodann das „ob“ und das „wie“ der Finanzierung aller noch einzuwerbenden Erwerber.
Das Ergebnis dieser Finanzierungsvermittlungsverhandlungen hielt die Deutsche Bank intern in einer sogenannten „Grundsatznotiz“ fest, reservierte für alle noch einzuwerbenden Darlehensnehmer Kontonummern und bestätigte die Finanzierung sodann mündlich und schriftlich gegenüber der SSB/CBS/KT.
Die sogenannte „Globalzusage“ richtete sich nur formal an den Bauträger, der nichts mit der Finanzierung der Erwerber zu tun hatte. Vielmehr zeigte das Post Scriptum den wahren Adressaten, nämlich die SSB/CBS/KT.
Danach überließ die Deutsche Bank es der SSB/CBS/KT und den von dieser eingeschalteten, geschulten und gesteuerten Untervermittlern der Heilbronner Gebrüder Schaul, ihre Darlehen zusammen mit den Wohnungen zu vermitteln.

Übergabe an den Strukturvertrieb

Der Deutschen Bank war bekannt, dass den Vertrieb, also das Einwerben der zukünftigen Erwerber, durch den Strukturvertrieb der Gebrüder Schaul erfolgte.

Die Globalzusage war für die Firma SSB/CBS/KT eine wesentliche Vertriebsvoraussetzung.
Die SSB/CBS/KT stellte sodann den auch von ihr geschulten Verkäufern aus dem Schaul-Strukturvertrieb die jeweils zu vermarktende Wohnanlage anhand einer alles auf einer oder zwei Seiten zusammenfassenden sogenannten „Objektübersicht“ vor, in welcher auch die jeweils finanzierende Bank vorgegeben war.
Für die Deutsche Bank war dies immer die Filiale in Stuttgart oder Albstadt. Auf den Schulungsveranstaltungen waren die vortragenden Hintermänner des Betrugskonzeptes, die Herren Eckart, Schweigert und Co. mit dem Begriff der „Vollkaskoimmobilie“ oder dem „Sorglospaket“.
Auch wurden die Vertriebsleute unterwiesen, dass Hausbankfinanzierungen generell zu vermeiden sind. Denn eine Hausbank hätte eine echte Einwertung vorgenommen und sofort festgestellt, daß der zu finanzierende „Gesamtkaufpreis“ wegen der aufkalkulierten Provisionen und Gebühren doppelt überteuert war.

Die Wohnungen als „Trojanische Pferde“

Ziel war es, den Kaufpreis der Wohnungen mit völlig sinn- und wertlosen Leistungen in die Höhe zu treiben und damit die Gewinnmargen extrem zu steigern.

Die zu vermarktenden Wohnungen dienten der SSB/CBS/KT lediglich als „Träger“ für eine Vielzahl von sinn- und wertlosen Gebühren.
Diese hatte die SSB/CBS/KT in ihrer wahren Rolle als Initiator, Konzeptionär und Vermarkter dieser Wohnanlagen als lediglich künstliche Gewinnpositionen für sich selbst, die jeweils finanzierende Bank - anfangs nur die Deutsche Bank, später auch andere Banken - und die Untervermittler des Strukturvertriebs Schaul zum Schaden der zukünftigen Erwerber und Darlehensnehmer auf die Kaufpreise des jeweiligen Bauträgers kalkuliert.
Darunter befanden sich u.a. eine mehr als 30% des reinen Kaufpreises ausmachende und damit wucherisch hohe „versteckte“ Maklerprovision für die Vermittlung der Immobilie, welche zusätzlich zu einer offen gelegten und als abschließend bezeichneten Provision von ca. 6% des reinen Kaufpreises mitfinanziert wurde und eine knapp 8% des reinen Kaufpreises ausmachende Maklerprovision für die Vermittlung der Finanzierung, die sogenannte „Finanzierungsvermittlungsprovision“.

Wohnanlagen, die von der Deutschen Bank nach diesem Treuhandmodell durchfinanziert wurden.

Die Verschleierung der wucherisch hohen Provisionen

Die Vermittlungsprovisionen betrugen insgesamt bezogen auf den allein relevanten reinen Immobilien-Kaufpreis wucherisch hohe rund 36 Prozent.

Diese das sechsfache des maximal Üblichen betragende Maklerprovision hatte die SSB/CBS/KT künstlich aufgespalten in eine scheinbar normale sogenannte „Außenprovision“ und die durchaus treffend so genannte „versteckte Innenprovision“. Das wiederum hatte folgenden Hintergrund:
Die „Innenprovision“ wurde nicht dargestellt, sondern auf den reinen Kaufpreis aufkalkuliert. Bezogen auf den reinen Kaufpreis betrug sie 30 Prozent!
Dann wurde der Kaufpreis ink. der versteckten Innenprovision mit weiteren zum Teil nutzlosen Gebühren und Leistungen weiter aufgebläht und schließlich auf die Gesamtinvestition die übliche, scheinbar günstige Maklerprovison von 3 Prozent zgl. MwSt. berechnet.
Die scheinbar günstige 3 prozentige Maklerprovision wurde ebenso wie die kleinsten, wenn auch wertlosen Gebühren im Prospekt dargestellt.
Die Innenprovision von 30 Prozent auf den echten Immobilienpreis war versteckt, selbst der Vertrieb hatte davon keine Kenntnis.
In Summe von Innen- und Außenprovision zahlten die Erwerber einen Aufschlag von 36 % auf den Immobilienpreis.

Auf Basis des Gesamtpreises verteilen sich beispielhaft die einzelnen Positionen prozentual wie folgt:

Echter Haus- und Grundstückspreis
59.50%
Versteckte Innenprovison
18.40%
Größtenteils völlig unnütze Funktionsträgergebühren
12.35%
Notar, Grunderwerbsteuer und Sonstiges
4.25%
Bauzeitzinsen
5.50%
Maklergebühr von 3 % zzgl. MwSt. auf den Gesamtpreis
3.45%

Weitere sinn- und wertlose Gebühren

Das Betrugskonzept zeigt sich auch in der Berechnung völlig unsinniger und wertloser Dienstleistungen.

Den Kaufpreis inkl. der versteckten „Innenprovision“ verteuerten weitere wertlose, jedoch offen ausgewiesene Provisionen.
Diese Gebühren wurden berechnet für „Konzeption“, „Zinsgarantie“, „Nebenkostengarantie“, usw.
Sinn- und wertlos waren sie, weil beispielsweise die Gebühr/Provision für „Konzeption“ vom Auftraggeber des Konzepts, also der SSB/CBS/KT geschuldet wird.
Eine Zinsgarantie für den Fall, daß die Baufertigstellung sich verzögert und länger Zinsen gezahlt werden müssen, war überflüssig, weil für solche Risiken, der für die rechtzeitige Fertigstellung einstehende Bauträger haftete.
Und eine Nebenkostengarantie war ebenso überflüssig, weil angesichts des von Anfang an feststehenden Kaufpreises auch die Kosten für Notar, Grundbuchamt usw. feststanden.

Finanzierungsvermittlungsprovision ohne Gegenwert

Obwohl keine Finanzierungsvermittlungsleistung erbracht wurde, ist sie dem Erwerber in Rechnung gestellt, statt der Deutschen Bank.

Die Finanzierungsvermittlungsprovision ist im Prospekt zwar ausgewiesen, nicht erkennbar ist allerdings, daß sie ohne jeden Gegenwert ist, weil für die Darlehensnehmer keinerlei Finanzierungsvermittlungsleistung erbracht wurde, schon gar nicht durch die im Prospekt ausgewiesene Firma.
Hätte die SSB/CBS/KT eine Finanzierungsvermittlungsleistung erbracht, wäre diese für die Deutsche Bank erbracht worden, und hätte also die Deutsche Bank der SSB/CBS/KT bezahlen müssen.
Stattdessen kalkulierte die SSB/CBS/KT gemäß ihrem Konzept eine Finanzierungsvermittlungsprovision für die Vermittlung der Zwischen- und Endfinanzierungen der Deutschen Bank in Höhe von 3,8% des Gesamtkaufpreises (bzw. rund 8% des reinen Kaufpreises).
Sie generierte diese Provision, indem sie einen Finanzierungsvermittlungsvertrag mit dem Bauträger abschloß. Danach schloß sie mit der Deutschen Bank für die Erwerber Darlehensverträge ab, in welche die Finanzierungsvermittlungsprovision inkludiert war.

Geschäftsbesorgungsvertrag mit Vollmacht

Der Freibrief für die Betrüger war der Geschäftsbesorgungsvertrag mit Vollmacht

Die zur Darlehens und Wohnungsvermittlung eingesetzten unbeschränkten und unwiderruflichen Bevollmächtigungen, welche der Deutschen Bank quasi einen „Sicherheitsabstand“ zu ihren Kunden und vor allem deren Ansprüchen wegen Falschberatung und arglistiger Täuschung verschafften, erschlich sich die SSB/CBS/KT unter Vorspiegelung falscher Tatsachen.
Die CBS sicherte nämlich in den Wort für Wort von ihr selbst stammenden Vermarktungsprospekten wahrheitswidrig, also im Wege des Betruges zu, sie habe nichts mit der Verkäuferseite zu tun und werde nach Vollmachtserteilung treuhänderisch, nämlich „ausschließlich“ und „unabhängig“ die Interessen des Erwerbers vertreten.
Die Vollmacht hatte die SSB/CBS/KT so weitreichend formuliert, daß sie der CBS sogar die Befugnis gab, die so eingeworbenen Darlehensnehmer zu Gunsten ihrer wichtigsten Geschäftspartnerin, der Deutschen Bank der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu unterwerfen.
Denn die Deutsche Bank wusste ausweislich ihrer eigenen Einwertung dieser strukturvertriebenen Immobilien, daß diese Wohnungen nur zu weniger als einem Drittel „objektbesichert“ waren.

Die Stunde der Mitternachtsnotare

Trotz konkreter Warnungen der Notarkammern beurkundeten „Mitternachtsnotare“ diese „Selbstentmündigungspakete“

Wer für den Schaulvertrieb arbeitete war verkaufspsychologisch gut geschult.
Zudem wurden potenzielle Erwerber mit von der Deutschen Bank geprüften Immobllienanlagen zum Zwecke der Altersvorsorge geworben. Mieteinnahmen und Steuervorteils sollten die Investitionen tragen, es sei ein „Sorglospaket“ für die Investition in eine „Vollkaskoimmobilie“.
Dazu wurde zeitlicher Druck aufgebaut und in unmittelbarer zeitlicher Folge auf die Erstansprache der abschließende Notartermin vereinbart.
Dieser fand nicht selten in den Abendstunden statt.
Und obwohl schon seit 1984 immer wieder Warnungen der Notarkammern vor der Beurkundung solcher Treuhandverträge mit Vollmacht an die Notare herausgegeben wurden, fanden sich allerorts Mitternachtsnotare zur Beurkundung dieser „Selbstentmündigungspakete“, wie sie der ehemalige Vorsitzende Richter am Hanseatischen OLG Bremen und Rechtsprofessor Derleder zutreffend in ZfIR 2002 S. 1 ff nannte.

Der gemeinschaftliche Vollmachtsmißbrauch

Die SSB/CBS/KT war von nun an nicht nur Initiatorin, Konzeptionärin und Vermarkterin der Wohnanlage, sondern jetzt auch Treuhänder für die Erwerber

Mit Hilfe dieser Bevollmächtigung, welche die SSB/CBS/KT zum umfangreich bevollmächtigten Treuhänder machte, stellte die SSB/CBS/KT sicher, daß sie selbst die zuvor für sich und ihre Geschäftspartner, die Deutsche Bank und den Vertrieb, auf die Kaufpreise der Bauträgerfirma kalkulierten Gebühren und Provisionen aus den von der Deutschen Bank für die Finanzierung dieser Provisionen und Gebühren zur Verfügung gestellten Darlehen an sich selbst, die Deutsche Bank und den Vertrieb verteilen konnte, ohne daß die Darlehensnehmer hiervon etwas wussten oder gar hiergegen etwas hätten tun können.
Denn die Darlehensnehmer glaubten aufgrund der Zusicherungen, daß ihnen die Finanzierung einer „Immobilieninvestition“ als steuersparende Altersvorsorge angeboten worden war.
Zudem hatten die Darlehensnehmer keinerlei eigene Verfügungsbefugnis über die Darlehens- und Abwicklungskonten, denn nur für die SSB/CBS/KT-Mitarbeiter waren zu Verfügungen berechtigende Unterschriftsproben bei der Deutschen Bank hinterlegt worden. 


Zurück bleiben die betrogenen Erwerber

Schon bald nach Fertigstellung der Objekte offenbaren sich für die bis dahin ahnungslosen Erwerber Stück für Stück die Folgen des Betrugskonzeptes

Die Kalkulation für die Erwerber und Darlehensnehmer konnte nicht aufgehen. Mieteinnahmen, sofern überhaupt vorhanden und steuerliche Vorteile konnten die echten Kosten des Darlehens nicht im Ansatz stützen oder spürbar mindern. Mietgarantien waren das Papier und schon gar nicht die Gebühr wert. Die Mietgarantiegeber mussten Insolvenz anmelden, die in den persönlichen Berechnungsbeispielen viel zu hoch kalkulierten Mieten konnten am Markt nicht erzielt werden.
Zahlreiche Wohnungskäufer kamen schon bald ihren Darlehensverpflichtungen gegenüber der Deutschen Bank nicht mehr nach. Die Deutsche Bank verwertete die Sicherheiten ihrer Darlehensnehmer wie z.B. Lebensversicherungen, Sparguthaben und vieles mehr.
Die Wohnungen erlösten in den von der Deutschen Bank betriebenen Zwangsversteigerungen nur rund ein Drittel der Darlehensumme. Fortan treiben Gerichtsvollzieher in Deutschland die betrügerisch erschlichenen Gewinne der Kreditinstitute, so auch der Deutschen Bank, ein.

Die Dimensionen des Betrugs in nur drei Zahlen

150.000Wohnungen allein durch SSB/CBS/KT vermittelt
300.000Opfer (mindestens) schätzen Verbraucherschützer
30 Mrd.in Euro geschätzter Gesamtschaden

Die Big Player unter den beteiligten Kreditinstituten
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